时代中国半年营收缩水 仍看好国内楼市

  时代中国半年营收缩水 仍看好国内楼市

  作者: 孙梦凡

  [ 前日晚间,时代中国公布上半年业绩,期内集团营业额149.25亿元,同比下降约6.4%。 ]

  [ 北京城建上半年实现营业收入34.38亿元,同比下降45.1%。 ]

  “受新冠肺炎疫情影响,集团个别项目进行折扣优惠,因此销售结转对毛利率下降有所影响。”在8月18日举行的中期业绩会上,时代中国(01233.HK)董事会主席岑钊雄表示。

  17日晚间,时代中国公布上半年业绩,期内集团营业额149.25亿元,同比下降约6.4%;公司拥有人应占利润15.37亿元,同比下降约3.6%;核心净利润18.299亿元,同比增长约1.3%;毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。

  除去疫情影响,时代中国上半年没有实现城市更新项目的转化,因此没有获得相应收入;销售结转项目多位于毛利率较低的区域,如江门、鹤山等,毛利率较高的产品收入确认比例也较去年同期有所下降。

  时代中国盈利缩水,是疫情下众多房企的缩影,截至目前,有开发商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大湾区市场、旧改项目储备充裕,时代中国抗风险性尚可。其管理层表示,继续看好国内楼市,有信心完成全年目标。

  全年销售目标不变

  时代中国成立于1999年,为香港联合交易所上市企业,公司总部位于广州,多年来持续深耕珠三角地区。据时代中国发布的2019年度业绩数据,2019年,时代中国销售额783.6亿元,在克而瑞中国房地产企业销售排行榜中排名第38位。

  作为还未跨入千亿大门的房企,时代中国仍有规模诉求。时代地产上半年合同销售约325.7亿元,总建筑面积约为234.2万平方米。按823亿元全年销售目标计算,该公司已完成39.57%。

  从业绩贡献看,粤港澳大湾区占大头,整体贡献占比近87%,其中佛山、广州排名前两位,销售额占比分别为29%、25.6%。“上半年4%左右的销售额增速是可以的,集团有信心完成全年销售目标。”岑钊雄表示。

  相较于受疫情冲击严重的房企,时代中国半年业绩表现尚可。以北京城建(600266.SH)为例,上半年该集团实现营业收入34.38亿元,同比下降45.1%;实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元,同比下降78.81%。

  聚焦商业地产市场的太古地产(01972.HK),上半年营业收入65.51亿港元,同比下滑13%。撇除投资物业估值变动后,公司股东应占溢利37.53亿港元,同比下滑80%;每股盈利0.64港元,同比下滑80%。

  小房企生存空间同样表现不佳。上半年,卧龙地产(600173.SH)实现营业收入4.86亿元,同比下降38%;实现营业利润1.71亿元,同比下降40.9%;归属于上市公司股东的净利润1.31亿元,同比下降41.76%。

  “千亿级房企往往是全国布局,而时代中国无论是销售还是土地储备情况,都聚焦在粤港澳大湾区——位于大湾区的土储占比近90%。”岑钊雄称,集团已完成第一个阶段的业务布局,在这个区域大概率可做到1100亿元的规模。

  与此同时,时代中国逐步向外扩张,布局中国高增长地区,如西南区域的成都,华中区域的武汉、长沙,以及以杭州为代表的华东区域。截至2020年6月30日,集团总土地储备约2180万平方米,足够未来三至五年发展所需。

  虽然房企业绩受到疫情极大冲击,但岑钊雄仍看好下半年及未来中国楼市,并认为房地产仍是国内经济增长的重要基石。“企业也不希望杠杆太高,城市分化下,楼市局部会有亮点,发展更快、更活跃的地区,房价会有所上涨。”

  其他房企管理层表达了类似看法。在2020博鳌房地产论坛上,旭辉控股(00884.HK)董事局主席林中认为,从2018年开始到2037年的20年,中国房地产将迈入平稳增长的时代,房地产企业要顺势而为、与时俱进。

  以城市更新撬动土储

  8月18日,广东惠州仲恺陈江街道白云山片区,一宗城市更新地块以底价5.7亿元成功出让,竞得人为惠州市时代恺悦房地产开发有限公司(时代中国),楼面价为1096元/平方米。

  这是时代中国最新一次拿地动作。据克而瑞数据,时代中国2019年拿地金额、销售金额、土储货值分别为233.97亿元、783.6亿元、3370亿元,在TOP50房企中分别位列第41、38、39位,该集团今年正逐步加大拿地力度。

  据时代中国管理层介绍,截至2020年6月底,时代中国分别于佛山、长沙以及东莞购入7幅地块,土地收购成本总额约为42.64亿元。值得注意的是,时代中国的拿地渠道更多专注于城市更新项目,以降低土储成本。

  7月28日,位于广州黄埔科学城的两宗宅地入市竞拍,总用地面积为12.38万平方米,最终两宗地块均由时代中国以底价摘得,总成交价为67亿元,这两宗地均涉及旧改项目。

  岑钊雄称,“房企未来持续发展很大程度和土地储备、获得土储的能力有关,也和公司整体经营能力、风险把控能力有关。”他认为在风险可控的情况下,时代中国不需要用非常极端的方法扩张。

  实际上,随着房企融资环境逐步收紧,最大程度发挥资金效用、低成本拿地是不得已而为之。贝壳研究院数据显示,上周房企境内外融资(含计划)金额约254.8亿元,融资金额环比下降16.9%。

  以杠杆撬动规模越来越难,国内又对建设用地供应实行较严格的管控制度,大型城市通过新增土地、新建房产实现扩张的道路越走越窄,对楼市存量资产进行更新盘活成为推动城市发展的必经之路。

  截至2020年6月30日,时代中国城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米。岑钊雄表示,今年集团预计有10个项目将转化出来,总建筑面积200多万平方米,货值大约为700亿元。

  年初,时代中国曾表示,今年将拿出250亿元至300亿元的资金购置土地。“未来拿地预算的整个策略没有改变,依旧会优先选择城市更新项目,在当前已布局区域寻找机会,聚焦大湾区城市更新项目。”岑钊雄表示。

  与此同时,时代中国还谋求借产城业务获取土地,截至2020年6月30日,佛山爱车小镇和创客小镇两个产城项目已落地,总建筑面积超过120万平方米。产城业务模式成功落地,也将为其业务增长带来新动力。

  时代中国上半年一直试图降低融资成本。期内发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;发行银团债折合2亿美元,融资成本5.7%,较原债务降低近1个百分点。

  报告期内,时代中国的净负债比率71%,现金及银行结余总额345.33亿元,较去年底增加17.9%,且是短期负债的1.4倍。

  集团首席财务官牛霁旻在上述业绩会上表示:时代中国总负债587亿元,一年内到期的短债241亿元,占比41%。从短债构成来看,超90%是境内外公开市场的公司债,目前均已完成置换,暂时没有短期到期债务偿还压力。

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责任编辑:杨亚龙

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